Fiches d'arrêt

« Fiches d’arrêts : La notion d’offre ferme et précise 1.

Cass.

civ.

3è, 30 novembre 2022, n°21-24.436 Dans un arrêt du 30 novembre 2022, la 3 ème Chambre civile de la Cour de cassation se prononce sur les effets juridiques d’une offre ferme et précise à l’égard de la réalisation d’une vente. En l’espèce, une femme et ses consorts propriétaires de chambres de service en indivision ont confié la vente de celles-ci à une société immobilière.

Une particulière a fait une offre d’achat de ces biens, acceptée par les consorts ayant donc formulé une promesse de vente.

Toutefois, la femme propriétaire de ces biens a refusé de signer la promesse de vente. La particulière cherchant à acquérir lesdits biens a alors assigné les consorts en perfection de la vente devant le tribunal de première instance.

Un jugement a été rendu.

À la suite de cela, une partie a interjeté appel.

La Cour d’appel de Paris alors saisie du litige a rendu un arrêt le 15 octobre 2021, rejetant la demande de régularisation de la vente de la particulière et ordonnant les restitutions réciproques.

La particulière se pourvoit ainsi en cassation, faisant grief à l’arrêt de rejeter la susdite demande. La particulière soutient alors aux moyens de son pourvoi que la vente était, en l’espèce, parfaite, au regard de l’article 1583 du code civil, en ce qu’il a été convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’avait pas encore été livrée ni le prix payé, en ce qu’également rencontre de volontés il y a eu lieu sur les éléments essentiels de la vente comme le prouve le contreseing des consorts mentionnant « bon pour accord, bon pour vente au prix de 110 000 euros », traduisant une acceptation de l’offre d’achat de la particulière par les consorts. En ce sens, la requérante reproche à la cour d’appel d’avoir caractérisé la vente comme n’étant qu’au stade de pourparlers. La question qui se pose à la Cour de cassation est la suivante : « L’absence de précision d’un acte de vente quant aux conditions de financement de ladite vente et à ses formalités de réalisation suffit-t- elle à écarter le caractère parfait de celle-ci en dépit d’un contreseing manifestant les volontés respectives des parties ? » A cette question, la Cour de cassation répond par la négative, rappelant qu’en niant que l’offre en question présentait les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimait la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, caractérisant ainsi une vente parfaite, la cour d’appel a violé l’article 1583 du code civil.

L’arrêt d’appel est ainsi cassé et annulé. 2.

Com., 10 janvier 2012, n°10-26.149 Dans un arrêt du 10 janvier 2012, la Chambre commerciale de la Cour de cassation statue sur la valeur d’un accord de principe dans le cadre d’un prêt subordonné à un compromis de vente. En l’espèce, un couple cherchant à acquérir un domicile a signé un compromis de vente portant sur l’acquisition d’un appartement au prix de 350 000 euros à la condition de l’obtention d’un prêt.

Une société de banque leur a alors donné un accord de principe sous les réserves d’usage pour ledit prêt d’une somme de 335 000 euros, subordonnant ici son accord à l’obtention par la femme de ce couple d’un contrat de travail à durée indéterminée.

En dépit de l’obtention de ce même contrat, la banque a refusé d’accorder ce prêt en invoquant un taux d’endettement excessif chez ce couple. Le couple a ainsi assigné la banque en responsabilité et demande la réparation de leurs préjudices.

Un jugement a été rendu en première instance.

Une partie a interjeté appel.

La cour d’appel alors saisie du litige a rendu un arrêt allant dans le sens dudit couple, en ce que qu’elle condamne la banque à payer au couple ledit somme.

La société de banque se pourvoi donc en cassation.

La banque soutient alors au moyen de son pourvoi que la cour d’appel a mal jugé l’affaire en ce qu’elle retient que la formulation d’un accord de principe « sous les réserves d’usage » pour l’obtention d’un prêt traduit l’engagement de la banque à formuler une offre et à poursuivre cet engagement de bonne foi, engagement qu’elle aurait brisé en mettant fin aux discussions par un motif prétextant un taux d’endettement trop élevé. La question qui se pose à la Cour de cassation est la suivante : « la formulation d’un accord de principe par une banque sous les réserves d’usage l’oblige-t-elle à l’octroi de son concours conformément à ce qui a été discuté dans le cadre de négociations ? » A cette question, la Cour de cassation répond par la négative et donne ainsi raison au demandeur en cassation, ici la banque, en ce qu’un accord de principe donné par une banque sous les réserves d’usage implique que les conditions définitives de l’octroi de son concours ne sont pas définies.

L’arrêt de la cour d’appel est ainsi cassé et annulé. 3.

Cass.

Civ.

3è, Civ., 25 mai 2005, n°03-19.411 Dans un arrêt du 25 mai 2005, la 3 ème Chambre civile de la Cour de cassation statue sur le sujet de la caducité de l’offre relative au délai d’acceptation de celle-ci En l’espèce, un propriétaire a donné à une société de vente un mandat de vente de sa propriété.

Une société tierce a accepté par lettre l’offre du propriétaire.

Le propriétaire a toutefois refusé de donner suite à la vente en dépit de l’accord des sociétés. La société de vente et la société acquérante ont alors assigné le propriétaire en réalisation forcée de la vente et en paiement des honoraires du mandataire. Après un jugement par le tribunal en première instance, une partie a interjeté appel.

La cour d’appel d’Aix en Provence alors saisie du litige a rendu un arrêt accueillant la demande des sociétés.

Le propriétaire s’est ainsi pourvu en cassation. Faisant grief à l’arrêt d’accueillir la demande des sociétés en considérant que son offre avait été faite sans stipulation de terme et avait été acceptée dans un délai raisonnable, le propriétaire avance au moyen de son pourvoi qu’il ne pouvait être engagé sur le fondement d’un mandat apparent en ce que sa croyant à l’étendue des pouvoirs du mandataires n’était pas légitime, et que ladite offre était également caduque en ce que stipulait une nécessité de réponse immédiate, alors que la cour d’appel a noté un délai de réponse raisonnable par la société acquérante, de sorte que la cour d’appel aurait violé les articles 1108, 1134 et 1589 du Code civil. La question qui se pose alors à la Cour de cassation est la suivante : « L’acceptation d’une offre dans un délai raisonnable en dépit de la mention « réponse immédiate souhaitée » permet-t-elle d’exclure la caducité de celleci ? » A cette question, la Cour de cassation répond par la positive, notifiant la souveraineté de la Cour d’appel a retenir l’existence d’un mandat apparent liant la société mandataire à la société acquérante, mais souveraineté également à interpréter la mention « réponse immédiate souhaitée » qui est manifestement floue de sorte à juger que le délai de 5 semaines dans lequel est intervenue l’acceptation de l’offre n’était pas déraisonnable.

En ce sens, la Cour de cassation rejette le pourvoi et donne raison à la Cour d’appel. Denis Mazeaud LEXTENSO En l'espèce, l'offre émise précisait qu'une « réponse immédiate » était « souhaitée ». Or le destinataire de cette offre avait attendu cinq semaines avant de l'accepter.

Pour décider que le contrat était formé, les juges du fond avaient considéré qu'en l'occurrence l'offre avait été émise sans délai exprès et que son destinataire l'avait acceptée dans un délai raisonnable.

Pour rejeter le pourvoi formé par l'offrant, la Cour de cassation reprend à son compte la motivation susvisée de la Cour d'appel, en vertu de laquelle l'offre avait été émise sans délai exprès d'acceptation et devait donc être acceptée dans un délai raisonnable et décide, toujours en se retranchant derrière le pouvoir souverain des juges du fond, que « compte tenu de la nature du bien et la qualité de l'acquéreur qui devait consulter son conseil d'administration pour obtenir le consentement à l'acquisition, le délai de cinq semaines dans lequel était intervenu l'acceptation (...) n'était pas déraisonnable ». L'arrêt apporte plusieurs enseignements d'ordre pratique et suscite quelques réflexions.

D'abord, lorsque l'offrant souhaite stipuler, dans son offre, un délai exprès d'acceptation, il a tout intérêt, au regard de cet arrêt, à le borner dans le temps, en indiquant précisément en jours, en semaines ou en mois, le délai avant l'expiration duquel son offre doit être acceptée.

La simple indication dans son offre qu'une réponse immédiate est souhaitée ne confère pas à celle-ci la qualification d'offre avec délai exprès d'acceptation et l'expose donc à voir le juge décider, à sa place, de la durée du délai durant lequel l'acceptation peut former le contrat. Ensuite, il ressort de l'arrêt que l'appréciation du caractère raisonnable du délai, dans lequel l'offre doit être acceptée, procède de considérations tenant à.... »