Droit des biens en Belgique

« TITRE 1 : LES DISPOSITIONS GENERALES.................................................................................................5 1.

STATUT DES DISPOSITIONS ..........................................................................................................................5 2.

NOMBRE DE DROITS REELS..........................................................................................................................5 3.

CONFLITS ENTRE DROITS REELS ..................................................................................................................5 4.

PROTECTION CONTRE L’INSOLVABILITE......................................................................................................6 5.

NOTION DE COMPOSANTE INHERENTE.........................................................................................................6 6.

NOTION D’ACCESSOIRE ...............................................................................................................................6 7.

TITULAIRE DE DROITS REELS.......................................................................................................................6 8.

EXTINCTIONS DES DROITS REELS.................................................................................................................6 A.

Modes généraux.....................................................................................................................................6 B.

Modes propres aux droits réels d’usage................................................................................................7 9.

POSSESSION.................................................................................................................................................7 A.

Définition...............................................................................................................................................7 B.

Extinction...............................................................................................................................................7 C.

Possession utile......................................................................................................................................8 D.

Possession de bonne foi.........................................................................................................................8 E.

Rôle probatoire de la possession...........................................................................................................8 F.

Rôle de protection de la possession.......................................................................................................8 G.

Le rôle acquisitif de la possession.........................................................................................................8 10.

TRANSCRIPTION ...................................................................................................................................10 A.

Actes soumis à transcription (article 3.30§1) .....................................................................................10 B.

A défaut de transcription .....................................................................................................................10 11.

LE PATRIMOINE ....................................................................................................................................11 A.

Définition.............................................................................................................................................11 B.

Droit de gage général..........................................................................................................................12 TITRE 2 : CLASSIFICATION DES BIENS .....................................................................................................12 1.

CATÉGORIE GÉNÉRALE..............................................................................................................................12 A.

Animaux...............................................................................................................................................12 C.

Biens....................................................................................................................................................12 D.

Fruits et produits.................................................................................................................................12 2.

CLASSIFICATION QUANT À L’USAGE OU L’APPROPRIATION.......................................................................13 A.

Choses communes et biens sans maîtres (biens sans maîtres vus plus tard) ......................................13 B.

Choses fongibles, consomptibles et de genre ......................................................................................13 C.

Biens publics et bien privés.................................................................................................................13 3.

CLASSIFICATION EN IMMEUBLES OU MEUBLES..........................................................................................13 A.

Les meubles comme catégorie résiduelle ............................................................................................13 B.

Immeubles par nature, par incorporation, ou par destination............................................................14 C.

Règles spécifique (meuble par anticipation) .......................................................................................14 TITRE 3 : LA PROPRIETE................................................................................................................................15 1.

DISPOSITIONS GÉNÉRALES ........................................................................................................................15 A.

Définition.............................................................................................................................................15 2.

LA PROPRIÉTÉ MOBILIÈRE .........................................................................................................................16 A.

Les choses corporelles trouvées..........................................................................................................16 B.

Choses non relevées.............................................................................................................................16 3.

PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE ..........................................................................................................................17 A.

Étendue horizontale de propriété foncière ..........................................................................................17 B.

Étendue verticale de propriété foncière ..............................................................................................17 C.

Accession immobilière foncière...........................................................................................................17 D.

Zappé ...................................................................................................................................................17 E.

Biens immeubles sans maîtres.............................................................................................................17 F.

Simples tolérances du propriétaire......................................................................................................18 TITRE 4 : LA COPROPRIETE..........................................................................................................................18 1.

DEFINITION ...............................................................................................................................................18 2.

LA COPROPRIETE FORTUITE.......................................................................................................................19 A.

Part indivise.........................................................................................................................................19 B.

Prérogatives à la part..........................................................................................................................19 C.

Usage matériel et jouissance...............................................................................................................19 Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 3 D.

Conservation et administration provisoire..........................................................................................19 E.

Administration et disposition...............................................................................................................19 F.

Contribution proportionnelle aux charges..........................................................................................19 G.

Partage ................................................................................................................................................19 3.

COPROPRIETE VOLONTAIRE.......................................................................................................................20 A.

Dispositions applicables......................................................................................................................20 B.

Extinction.............................................................................................................................................20 4.

COPROPRIETE FORCEE...............................................................................................................................20 A.

Dispositions générales.........................................................................................................................20 TITRE 5 : RELATIONS DE VOISINAGE........................................................................................................21 1.

TROUBLES DE VOISINAGE..........................................................................................................................21 A.

Principe général ..................................................................................................................................21 B.

Indemnisation ......................................................................................................................................21 C.

Le cas du non-propriétaire (auteur du trouble ou victime).................................................................22 D.

La prévention.......................................................................................................................................22 2.

CLOTURE MITOYENNE...............................................................................................................................23 A.

Définition.............................................................................................................................................23 B.

Ampleur des quotes-parts....................................................................................................................23 C.

Preuve (Zappé) ....................................................................................................................................23 D.

Acquisition originaire forcée...............................................................................................................23 E.

Cession forcée de mitoyenneté ............................................................................................................23 F.

Acquisition forcée de mitoyenneté.......................................................................................................23 G.

Indemnisation en cas d’acquisition ou de cession (Zappé).................................................................23 H.

Prérogatives ordinaires de la mitoyenneté..........................................................................................23 I.

Prérogatives spéciales sur le mur mitoyen..........................................................................................24 J.

Obligations des copropriétaires et déguerpissement ..........................................................................24 K.

Restrictions au partage........................................................................................................................24 3.

LES SERVITUDES .......................................................................................................................................24 A.

Dispositions générales.........................................................................................................................24 B.

Servitudes du fait de l’homme .............................................................................................................25 C.

Servitudes légales................................................................................................................................26 TITRE 6 : L’USUFRUIT.....................................................................................................................................27 1.

DISPOSITIONS GÉNÉRALES ........................................................................................................................27 2.

DROITS DES PARTIES .................................................................................................................................28 A.

Droit sur le droit..................................................................................................................................28 B.

Usage du bien grevé ............................................................................................................................28 C.

Conservation........................................................................................................................................28 D.

Les fruits..............................................................................................................................................28 E.

Les produits.........................................................................................................................................29 F.

Disposition...........................................................................................................................................29 G.

Droit de visite du nu-propriétaire .......................................................................................................29 3.

OBLIGATIONS DES PARTIES .......................................................................................................................29 A.

Description des biens...........................................................................................................................29 B.

Obligation d’assurance du bien grevé.................................................................................................29 C.

Appel en intervention (zappé)..............................................................................................................29 D.

Réparations d’entretien .......................................................................................................................29 E.

Grosses réparations.............................................................................................................................29 F.

Exécution forcée (zappé) .....................................................................................................................30 G.

Les charges..........................................................................................................................................30 4.

REGLES SPECIFIQUES D’EXTINCTION.........................................................................................................30 A.

L’objet de restitution ...........................................................................................................................30 B.

Obligation de restitution après aliénation permise.............................................................................30 C.

Accession et indemnisation (Zappé)....................................................................................................30 D.

Conversion...........................................................................................................................................30 TITRE 7 : L’EMPHYTEOSE .............................................................................................................................31 1.

DISPOSITIONS GENERALES ........................................................................................................................31 A.

Définition.............................................................................................................................................31 Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 4 B.

Qualité du constituant .........................................................................................................................31 C.

La durée...............................................................................................................................................31 2.

MODES SPECIFIQUES D’ACQUISITION : PRESCRIPTION ACQUISITIVE..........................................................31 3.

DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES ......................................................................................................32 A.

Droit sur le droit..................................................................................................................................32 B.

Droits sur l’immeuble..........................................................................................................................32 C.

Obligation de l’emphytéote .................................................................................................................32 4.

MODES D’EXTINCTION SPECIFIQUES..........................................................................................................32 A.

Généralités...........................................................................................................................................32 B.

La perte d’utilité ..................................................................................................................................32 C.

Accession et indemnisation..................................................................................................................32 TITRE 8 : DROIT DE SUPERFICIE.................................................................................................................33 1.

DISPOSITIONS GENERALES ........................................................................................................................33 A.

Définition.............................................................................................................................................33 B.

Qualité du constituant .........................................................................................................................33 C.

L’objet..................................................................................................................................................33 D.

La durée...............................................................................................................................................34 2.

MODES D’ACQUISITION SPÉCIFIQUE ..........................................................................................................34 A.

Prescription acquisitive.......................................................................................................................34 B.

La superficie-conséquence ..................................................................................................................34 3.

DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES ......................................................................................................34 A.

Sur le droit...........................................................................................................................................34 B.

Droit sur les volumes...........................................................................................................................35 C.

Les obligations.....................................................................................................................................35 4.

MODES SPÉCIFIQUES D’EXTINCTION..........................................................................................................35 A.

Généralités...........................................................................................................................................35 B.

Perte d’utilité.......................................................................................................................................35 C.

Accession et indemnisation..................................................................................................................35 INTERVENTION V.

DE WOLF SUR LA SUPERFICIE................................................................................36 1.

LE DROIT AU LOGEMENT ...........................................................................................................................36 2.

LA CRISE DU LOGEMENT A BRUXELLES.....................................................................................................36 3.

QUELLES SOLUTIONS ?..............................................................................................................................36 A.

La location...........................................................................................................................................36 B.

La vente................................................................................................................................................36 C.

Le droit de superficie...........................................................................................................................37 NOTES DE TP DE YASMINE MELLOULI.....................................................................................................37 1.

PREMIÈRE SÉANCE : LA POSSESSION..........................................................................................................37 2.

DEUXIÈME SÉANCE : LA COPROPRIÉTÉ ......................................................................................................40 3.

TROISIÈME SÉANCE : LES SERVITUDES ......................................................................................................44 Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 5 Le droit des biens, ou droit réel, est le droit qui analyse le rapport entre l’objet et l’homme.

Que ce soit la propriété ou l’emphytéose, c’est toujours un rapport homme objet.

La possession, à cet égard, est l’exercice de fait d’un droit réel. Le droit des biens a été grandement modifié par la réforme du 4 février 2020 entrée en vigueur le 1 septembre.

Auparavant, le droit des biens était dans le livre II du code civil, avec des lois en plus.

Ce code de 1804 n’était plus en phase avec la réalité actuelle, ni même facilement compréhensible.

L’ancien code civil reste néanmoins en vigueur pour les actes adoptés avant l’entrée en vigueur de la réforme. Titre 1 : Les dispositions générales Ce titre a pour but de poser le droit commun des biens, c’est-à-dire les dispositions transversales qui s’appliquent dans cette branche du droit. 1.

Statut des dispositions Article 3.1 : l’article 3.1 règle la question de savoir si les dispositions du code sont supplétives ou impératives et, pour la plupart, c’est le caractère supplétif qui l’emporte.

Ce choix est justifié par l’objectif de servir au mieux les parties cocontractantes.

Cependant, deux domaines d’exception existent : d’abord les définitions (pour ne pas créer plein de droit réel), ensuite pour les articles qui spécifient qu’ils sont d’ordre impératif. 2.

Nombre de droits réels Article 3.3 : Cet article prévoit le principe de numerus clausus des droits réels.

Les droits réels sont opposés aux droits personnels en 4 points : le droit personnel est indirect à l’objet, opposable contre le cocontractant, ne peut jouir que d’une prescription extinctive et ne bénéficie pas d’un droit de préférence ni de suite.

A l’inverse les droits réels sont directs, opposables erga omnes, bénéficient d’une prescription acquisitive et extinctive et bénéficient de droits de suite et de préférence.

On peut donc définir le droit réel comme une prérogative qui permet à son titulaire de retirer tout ou partie de l’utilité.

Cette définition comprend donc l’usus, le fructus et l’abusus, à l’inverse du droit personnel qui permet de faire, ne pas faire ou donner. Cet article prévoit donc un nombre restreint de droits réels : les droits de propriété, de copropriété, les droits d’usage et les droits de sûreté. Les droits réels d’usage sont les droits de servitude, de superficie, d’emphytéose et d’usufruit. Les sûretés réelles nt pour but de garantir une exécution de créance comme l’hypothèque d’une maison pour les banques qui ont prêté l’argent.

Ces sûretés permettent d’avoir un privilège.

Un privilège est une qualité donnée par le législateur à certains créanciers.

Le gage est différent d’une sûreté car il est forcément issu d’un contrat et ne peut concerner que les meubles. 3.

Conflits entre droits réels Article 3.4 : Cette disposition prévoit que si deux personnes revendiquent un même droit réel sur un même bien, c’est celui qui dispose du droit le plus antérieur qui prévaut sur l’autre sauf s’il y a eu une volonté de dessaisissement du premier acteur.

Cet article est sans préjudice des articles 3.28, qui prévoit l’hypothèse de dessaisissement volontaire, et 3.30 qui prévoit que pour les transcriptions hypothécaires pour les immeubles il n’y ait pas d’opposabilité possible. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 6 4.

Protection contre l’insolvabilité Article 3.5 : L’article 3.5 prévoit une protection contre l’insolvabilité du créancier grâce au droit de préférence.

Il permet de se servir en priorité sur l’actif d’un même débiteur insolvable.

Il prévoit que les sûretés réelles donnent un droit de préférence. 5.

Notion de composante inhérente Article 3.8 §2 : La notion de composante inhérente d’un bien est un autre bien qui soit porte atteinte au bien auquel il se rattache lorsqu’on le retire, soit physiquement (casser, endommager, …) soit fonctionnellement (le bien A perd de son intérêt avec le retrait du bien B).

Par exemple, un panneau photovoltaïque, quand bien même il pourrait être retiré sans atteinte physique à l’immeuble auquel il se rattache, ferait perdre une fonction à la maison (à savoir l’apport en énergie axé autour du panneau) ce qui fait qu’on le considère comme composante inhérente.

C’est l’ancienne notion d’accession.

On voit donc ici, à l’inverse de l’accessoire, une idée d’irréversibilité.

Les droits réels touchant les biens « composés » touchent donc les composantes inhérentes. 6.

Notion d’accessoire Article 3.9 : Si deux biens dont le propriétaire est le même, on considère un bien accessoire à l’autre s’il est placé à demeure, comme un tapis sur mesure ou une statue pour une niche, ou s’il a un rôle économique, comme un tracteur pour une exploitation agricole.

Dès lors, on considère ces objets accessoires comme des immeubles et les droits réels sur l’immeuble sont donc des droits réels sur l’immeuble et ses accessoires.

Si les propriétaires sont différents, il n’y aura jamais de mise en accessoire possible.

L’enjeu principal de cet article est de faire gonfler, par les accessoires, la valeur d’une hypothèque.

L’accessoire est donc différent de la notion de composante inhérente car il peut très bien être désolidarisé du bien auquel il se rattache. 7.

Titulaire de droits réels Article 3.13 : Cet article nous dit deux choses : d’une part on peut être cotitulaire d’un droit réel, ce qui est appelé l’indivision, d’autre part qu’il ne faut pas forcément être né mais au moins conçu (si le titulaire naît par après vivant et viable).

La deuxième information a pour but de ne pas désavantager un enfant, par exemple d’usufruitier, usufruit qui est forcément limité dans le temps. 8.

Extinctions des droits réels A.

Modes généraux Article 3.15 : Il prévoit 5 modes d’extinction : l’extinction d’un des auteurs du titulaire du droit (si le nu propriétaire décède, l’usufruit s’arrête), la disparition de l’objet du droit (si le champ sur lequel j’ai l’usufruit brûle) à moins qu’il y ait subrogation réelle, l’anéantissement du titre d’acquisition (si j’achète un bien mais qu’il y a un vice, annulant le contrat de vente, la vente est annulée), l’expropriation judiciaire (pas vu) et la renonciation au droit réel par son titulaire (si les frais d’entretien deviennent trop grands, le bénéficiaire peut renoncer à son droit Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 7 réel).

Avec la renonciation, la propriété est remembrée.

Attention, la propriété ne peut pas se perdre par non-usage mais si on y renonce, le bien devient sans maître. B.

Modes propres aux droits réels d’usage Article 3.16 : Il prévoit, en plus des modes d’extinction généraux, des modes d’extinction propres aux droits d’usage : l’expiration de la durée légale ou contractuelle car chaque droit réel d’usage a une durée maximale au-delà de laquelle le droit s’éteint automatiquement (chose donc impossible pour la propriété, exception faite à l’usucapion et à la disparition de l’objet), la prescription extinctive ou non-usage durant trente ans, la confusion du titulaire et du constituant du droit réel (si le nu-propriétaire vend sa propriété à l’usufruitier ou si l’usufruitier vend son droit d’usufruit au nu-propriétaire) et la déchéance forcément émise par un juge pour cause de dégradation par un acte positif. 9.

Possession A.

Définition Article 3.18 : Il définit la possession comme l’exercice de fait d’un droit réel comme si on en était titulaire.

Le possesseur ne doit donc pas prouver qu’il est le propriétaire et bénéficie donc d’une condition réfragable (même pour le voleur).

De fait, le possesseur peut être propriétaire.

Il est donc impossible de prouver la propriété par la voie du droit car jamais on ne pourra prouver, par voix légale, la propriété pure et dure du vendeur précédent et donc que nous sommes propriétaire (oui j’achète chez H&M un t-shirt mais qui me dit que H&M était bien le propriétaire du t-shirt, …).

L’usucapion ou prescription acquisitive casse donc le manque de trace de la propriété du bien. On justifie la présomption de propriété pour le voleur pour plusieurs raisons : d’abord car nous sommes dans un Etat de droit dans lequel régler un conflit se fait par l’introduction d’une action en justice, ensuite afin d’assurer la sécurité juridique du possesseur et enfin car l’usucapion sera plus longue pour le voleur, possesseur de mauvaise foi. Pour avoir cette présomption de propriété par possession, il faut introduire une autre présomption : celui qui a l’exercice de fait est présumé possesseur (je vois un usufruitier dans un champ, je pense qu’il est possesseur).

On peut donc dire que le corpus entraîne l’animus. Le possesseur est différent du détenteur car le détenteur a une obligation légale/contractuelle de rendre la chose dont il jouit à son propriétaire et ne peut donc pas usucaper.

On considère 3 causes de détention : la cause contractuelle où autrui permet la détention de son bien (bail, mandat, …), la cause légale comme la gestion d’affaire et la cause judiciaire comme l’administration de biens. B.

Extinction Article 3.19 : Il prévoit que la possession ne s’éteint pas même si l’exercice de fait est empêché ou interrompu à l’exception de plusieurs cas : la destruction volontaire ou non du bien (pas vu), le délaissement volontaire de la chose (pas pour la propriété), la privation de fait (vol, perte, …) et la privation d’exercice pendant plus d’un an pour les immeubles (Squat).

S’il y a un litige entre deux possesseurs, c’est celui qui prouve la possession la plus vieille qui gagne. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 8 C.

Possession utile Article 3.21 : On considère que la possession ne produit ses effets que si elle est utile, c’est-à-dire continue (un même type de fréquence d’utilisation que le possesseur précédent), paisible (non-violente), publique (au vu et au su de tous, comme si on était le vrai propriétaire) et non-équivoque (claire et sans litige).

Ces qualités sont présumées et donc, en matière de litige, il faut prouver le contraire, à l’exception des articles 3.25 et 3.28.

La bonne foi n’est donc pas une condition mais un avantage qui raccourci le délai d’usucapion. D.

Possession de bonne foi Article 3.22 : La bonne foi est toujours présumée sauf preuve contraire.

C’est donc une nouvelle présomption dans le code.

Cette présomption, comme toutes les autres, veut qu’à l’examen si rien n’est précisé, c’est que la bonne foi est présumée. E.

Rôle probatoire de la possession 1) En général Article 3.23 : Si on est possesseur, c’est une preuve de la propriété et cela évite le souci de la probatio diabolica.

Pour faire tomber cette présomption, il faut l’amener en justice et c’est le demandeur qui se doit de prouver ce qu’il avance. 2) Passé F.

Rôle de protection de la possession Si on est titulaire d’un droit réel, il y a un droit de suite et donc une action en revendication est possible.

Le possesseur a l’équivalent de l’action en revendication qui est l’action au possessoire, qui permet de rétablir la possession du dépossédé.

L’action au possessoire ne s’intéresse donc pas à la situation en droit mais en fait.

Le voleur peut intenter une action au possessoire et la gagner mais le propriétaire peut en intenter une au pétitoire et récupérer son bien.

L’article 3.25 prévoit l’action possessoire en matière de meuble.

Quant au détenteur, il est dépourvu d’action possessoire.

Pour l’article 3.25, seules les conditions de paisible et de publique sont nécessaires.

L’action doit être intentée dans l’année car le possesseur ne peut être titulaire qu’un an en animo solo, la dépossession doit être par cause de violence ou voie de fait (contre le gré mais sans recours à la force) comme le squat. G.

Le rôle acquisitif de la possession 1) Modes de constatation de la prescription acquisitive Article 3.26 : L’alinéa 2 prévoit que toute prescription acquisitive doit être constatée et affirmée par le juge.

Le possesseur peut être défendeur ou demandeur selon ce qui est convenu avec le titulaire dépossédé.

Le possesseur devenu propriétaire le devient rétroactivement. Cependant, s’il était de mauvaise foi, il doit rendre les fruits à l’ex-propriétaire. On voit donc 3 points de différence entre la prescription acquisitive et acquisitive : La prescription acquisitive pour tous les droits réels là où la prescription extinctive ne vaut pas pour la propriété ; les droits personnels sont sujets à une prescription extinctive mais pas acquisitive ; la prescription acquisitive engendre un droit et l’extinctive une exception. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 9 2) Délais de prescription acquisitive Article 3.27 : Il prévoit que la prescription acquisitive soit de 10 ans pour la possession de bonne foi et 30 ans pour la possession de mauvaise foi. 3) Acquisition immédiate de bonne foi en matière de meuble Article 3.28§1 : Si l’acquisition d’un meuble est à titre onéreux, alors le possesseur devient directement propriétaire.

Cependant, l’ex-propriétaire, s’il est lésé pour cause de vol par le vendeur du bien, a 3 ans, à compter de la dépossession, pour intenter une action en revendication contre l’acheteur.

S’il n’a pas été volé mais simplement dépossédé volontairement pour cause de dépôt, alors il n’a pas d’action.

L’article 3.28 prévoit aussi que la possession d’un meuble doit simplement être paisible et non-équivoque pour pouvoir permettre l’usucapion. 4) Passé Il faut ici simplement retenir que le possesseur de bonne foi devant rendre une chose la rend sans les fruits. Analyse jurisprudentielle 1.

Cassation, 16-6-2009 Dans cette affaire, le propriétaire d’un tableau volé veut le revendre.

Le musée d’origine le voit et le réclame.

Alors, le défendeur plaide l’usucapion, ce qui lui est refusé pour cause de clandestinité.

Il va devant la Cour de Cassation en disant que ce n’est pas clandestin car 2 « experts » (à savoir un propriétaire de car-wash et un ami) ont été consultés sur l’authenticité et que la vente était publique.

La Cour n’acceptera pas le recours et ne cassera pas la décision. 2.

Cassation 24-9-2007 Cette affaire fait part du don d’un homme à une femme de « bons de caisse » avant sa mort. A la mort de l’homme, les héritiers s’en rendent compte, vont devant la cour et gagnent car la possession est équivoque.

La Cour de cassation dira que, à preuve du contraire, la possession n’est pas équivoque. 3.

Tribunal de première instance section civile de Liège, 23-6-1999 Le couple A exploite un champ qui appartient à B.

Un jour, B vend le champ à C et C veut faire partir le couple A de son champ pour cause d’absence de bail.

Pour ce faire, il détruit les cultures de A.

Le juge en première instance dit que c’est normal car il n’y pas de contrat de bail et que cela perturbe l’ordre public de B.

La Cour de cassation dira que, en allant au possessoire, l’argument d’absence de bail est irrecevable car on ne s’intéresse pas au droit mais au fait et que, de plus, venir détruire les plantations d’autrui pour défendre son ordre public est menacé l’ordre public des autres. Reprise de la théorie Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 10 10.

Transcription La transcription est l’enregistrement écrit d’une transaction immobilière au bureau de la sécurité juridique. A.

Actes soumis à transcription (article 3.30§1) 1.

La vente immobilière En vente immobilière, c’est logique d’enregistrer ces transactions afin de battre la probatio diabolica et d’être sûr d’acheter au bon propriétaire et pas à un possesseur.

S’il y a litige entre deux personnes, c’est le transcrit qui sera le préféré.

En matière mobilière, cela n’aurait pas de sens car en matière mobilière, possession vaut titre. Dans le régime précédent, c’était le consensualisme qui servait à faire valoir une priorité pour un des deux acheteurs d’un bien litigieux.

Cette transcription assure une certaine publicité de la propriété.

Dans l’hypothèse d’un squat, on peut vérifier la propriété du demandeur. Cependant, elle ne renverse pas tout à fait la probatio diabolica car seule l’usucapion le peut. La transcription est donc un moyen public d’informer un tiers de la propriété d’un bien meuble.

Elle n’est pas un but et si on parvient à prouver d’une autre manière que le tiers était au courant de l’information, cela peut la remplacer. 2.

Les actes entre vifs Ils peuvent être à titre gratuit ou à titre onéreux et concernent les droits réels immobiliers, la transcription s’y appliquant est alors logique.

En effet, cette transcription des droits réels immobiliers se justifie par la valeur du droit, par la moindre fréquence des transactions immobilières et par le fait que l’inscription de ce droit doit être difficile afin de préserver le potentiel lésé. Ces actes peuvent être translatifs (transfert du droit), constitutifs (le créant) ou déclaratif (comme après le partage d’un patrimoine). B.

A défaut de transcription Article 3.30§2 : S’il n’y a pas transcriptions, les actes ne sont pas opposables au tiers de bonne foi.

Par exemple, il est impossible d’opposer à un tiers la vente d’un bien squatté en tant qu’acheteur.

À savoir que, si l’ex-propriétaire était de bonne foi, le nouvel acheteur ne pourrait l’attaquer en justice. a) Exigences de forme Article 3.31 : Pour la transcription, il faut obligatoirement un acte authentique, à savoir un acte délivré par un officier ministériel, en l’occurrence un notaire.

Cette exigence se justifie que l’acte doit remplir un critère de précision tel qu’il n’est pas à la portée de tout le monde de le rédiger. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 11 Analyse jurisprudentielle Bruxelles, 16 septembre 1999 : L’affaire concerne un litige entre une locataire, Madame VanHeck, et sa bailleuse, Madame Clays.

Dans le contrat de location (bail commercial), il y a une clause qui prévoit un droit de préemption permettant à Madame VanHeck une priorité sur tous les autres potentiels acheteurs si le bien venait à être mis en vente. Le bien est mis en vente et c’est Monsieur Hend qui achète le bien, devenant le nouveau bailleur de Madame VanHeck.

Cette vente est contestée par la locatrice pour manque de publicité et un prix très bas qui laisse penser à l’objectif d’évincer la locatrice de l’achat. Les héritiers de Madame Clays, celle-ci étant décédée depuis, introduisent un appel après la décision rendue en première instance en argumentant que la vente était suffisamment publique grâce à la transcription.

Alors, la Cour leur répond que la transcription n’a, ici, pas d’intérêt car il y avait la clause de préemption qui n’a pas été respectée et que la transcription n’est pas une éponge qui viendrait nettoyer toutes les irrégularités d’une vente. Liège, 17 mars 1995 : Une société vend un bien de son patrimoine.

Plus tard, elle entre en faillite et, afin de désintéresser les créanciers, un curateur de bien est assigné afin de gérer la bonne distribution.

Il se dit tiers à la vente de cet immeuble et donc inopposable à celle-ci.

Le juge, qui ne juge donc pas de la vente mais bien de l’inopposabilité de celle-ci, à l’égard du curateur, considère que, étant donné l’absence de transcription, le curateur n’est pas opposable. Fin de l’analyse 11.

Le patrimoine A.

Définition Article 3.35 : Le patrimoine est défini comme l’ensemble des biens, des obligations et des droits (pas tous car il y a des droits non-cessibles ni estimables en argent).

Le patrimoine il est d’une part passif, à savoir que les obligations entrent dedans sans que vraiment nous ayons à les faire entrer.

De plus, il est unique : une personne détient un patrimoine et ce patrimoine peut, par ailleurs, évoluer.

On dit qu’il est l’universalité d’une personne car il existe indépendamment des biens qui le composent.

(N.B.

: une universalité n’est pas propre au régime de droit des biens : on parle pour une bibliothèque d’universalité car elle existe au-delà des livres qui la composent).

Enfin, il est unitaire et indivisible, sauf à cause de mort de son héritier où il cessera d’être et rentrera selon le partage établi dans le patrimoine des héritiers. Avant le partage du patrimoine, on peut décider de l’accepter ou non, sous bénéfice d’inventaire.

Cela signifie qu’il est possible de l’examiner afin de savoir si le total des biens peut rembourser, et puis faire gagner de l’argent, après remboursement des créances. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 12 B.

Droit de gage général Article 3.36 : Le régime de gage général veut que n’importe quel bien puisse désintéresser un créancier.

Vu que le patrimoine évolue à tout instant, la saisie de sa créance chez le débiteur se fait à un instant t sur le patrimoine du débiteur à cet instant.

S’il y a un concours entre différents créanciers, on divise le patrimoine en différentes parties selon les proportions de la créance de chacun. Titre 2 : Classification des biens 1.

Catégorie générale A.

Animaux Article 3.39 : Dans l’ancien code, les animaux suivaient un régime de bien meuble ou immeuble par destination sans considération en plus.

Avec l’évolution des mœurs, le Nouveau Code a voulu ajouter une dimension plus symbolique et humaine, sans pour autant vraiment changer le régime qui s’y applique à savoir le régime des choses corporelles. B.

Choses corporelles et incorporelles Article 3.40 : le Code considère une différence entre les choses corporelles et incorporelles, à savoir que tout ce qui n’est pas corporel devient in corporel.

Cette distinction est importante à différents niveaux comme l’acquisition des meubles trouvés.

Les choses corporelles sont celles qui sont appréhendables par les sens et mesurable de manière instantanée (le gaz, les ondes, …). Dans les choses incorporelles on retrouve essentiellement des droits et obligations mais aussi des biens comme la clientèle dans le cas de la vente d’un commerce. C.

Biens Article 3.41 : Ce sont les choses susceptibles d’appropriation y compris les droits patrimoniaux (en distinction aux droits moraux) et qui sont évaluables en argent.

Le droit patrimonial est le droit qui engendrera de l’argent. D.

Fruits et produits Article 3.42 : Les fruits sont les productions régulières d’une chose frugifère qui n’en altèrent pas sa composition/son intégrité par leur simple récolte.

Les fruits peuvent être naturels (une pomme) ou suite à la valorisation de la chose frugifère (des pommes de terre pour lesquelles on a dû retourner et travailler la terre).

Les produits sont les choses qui par leur récolte atteignent la substance de la chose frugifère (la pierre dans une carrière) de manière progressive ou immédiate. Cette distinction est importante car l’usufruit ne s’applique qu’aux seuls fruits ou aux produits transformés en fruit (par exemple, un usufruit sur une carrière est possible) à savoir si l’usufruit comprend un usage identique de la chose à ce que faisait le nu-propriétaire. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 13 2.

Classification quant à l’usage ou l’appropriation A.

Choses communes et biens sans maîtres (biens sans maîtres vus plus tard) Ce sont des choses inapropriables car elles appartiennent à tous.

Ces choses sont inapropriables dans leur globalité mais une partie peut être privatisée (comme les eaux de source). B.

Choses fongibles, consomptibles et de genre Article 3.44 : Les choses fongibles sont celles qui sont remplaçables par d’autres choses de la même nature (comme des pommes).

Cette division n’a pas vraiment d’intérêt en droit des biens mais bien en droit des obligations : Le débiteur peut choisir quelle chose fongible il donne tant que la chose atteint un niveau moyen de qualité ; en matière de théorie des risques le débiteur est tenu, même s’il y a cas de force majeur, de donner une équivalence ; s’il y a spécification alors il y a un transfert de la propriété et le débiteur n’est donc plus responsable. Les choses consomptibles sont les choses qui disparaissent lors de leur utilisation. L’enjeu se joue en matière d’usufruit, car à la fin, il faut rendre la valeur de la chose consomptible / son équivalence et pas le produit en tant que tel. Un autre enjeu se joue en matière de spécification : une fois la chose de genre spécifiée au vendeur, elle entre en sa propriété.

Par exemple, si un acheteur achète 100 kg de pommes, et qu’il vient les chercher le lendemain, les risques sont à la charge du débiteur.

Si maintenant, les 100 kg de pommes sont spécifiés, à savoir qu’ils sont vendus comme ces 100 kg de pommes et pas 100 autres kg, alors le risque revient au créancier, désormais propriétaire des choses. C.

Biens publics et bien privés Article 3.45 : Les choses relevant du domaine public sont différentes des choses communes à tous.

En effet, ce sont des biens dans le patrimoine de l’État mais mis à la disposition de tous.

Les biens relevant en principe du domaine public, car ils sont la propriété de l’État, relèvent du domaine privé tant qu’il n’y a pas d’usage.

C’est le cas des maisons dont hérite l’État par défaut.

Les biens sans maîtres immobiliers appartiennent à l’État. Au vu de la catégorie des biens du domaine public, on peut déduire que les biens du domaine privé jouissent d’un autre régime et que l’appartenance à ce domaine est une présomption.

En effet, les biens du domaine public ne sont pas susceptibles d’usucapion.

Le vol d’un bien dans un musée, même après trente ans, ne pourra jamais jouir d’usucapion donc. Aujourd’hui, c’est l’affectation à l’usage de tous qui fait qu’on peut ou non décrire un bien comme du domaine public.

L’inaliénabilité n’est pas totalement absolue car le droit réel d’usage ou le droit personnel de l’État sur son bien peut être concédé. 3.

Classification en immeubles ou meubles A.

Les meubles comme catégorie résiduelle La classification ne prévoit pas d’autres catégories.

Dès lors, soit les choses sont meubles, soit elles sont immeubles.

Par souci de facilité, on a considéré que les meubles étaient tout ce qui ne relevait pas de l’immeuble.

Cette classification a un impact entre autres en matière de protection, d’opposabilité (cfr.

Transcription), en matière d’acquisition (cfr.

En fait de Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 14 meuble possession vaut titre).

Le principe de catégorie résiduelle pose un problème : il ne permet pas une bonne évolution d’une liste d’immeubles. B.

Immeubles par nature, par incorporation, ou par destination Article 3.47 : Les immeubles par nature sont les sols, les fonds de terre, et la masse d’air au-dessus. Les immeubles par incorporation sont les immeubles qui viennent s’incorporer au sol des immeubles par nature, à savoir les bâtiments et les plantes.

Cela fait un rappel à la composante inhérente vue plus haut, à savoir que l’immeuble par incorporation doit être la composante inhérente de l’immeuble par nature.

Cela impact évidemment la fiscalité et le principe de composante inhérent fonctionnelle qui est de plus en plus accepté.

Par exemple, une pompe à essence s’est vu prendre le statut d’immeuble car rattachée à la réserve, ou encore une énorme statue lourde à déplacer. Les immeubles par destination font appel à la notion d’accessoire. C.

Règles spécifique (meuble par anticipation) Article 3.48 : Cet article prévoit l’inverse de l’immeuble par incorporation, à savoir le meuble par anticipation.

L’idée est ici de faire passer un bien du régime immobilier au régime mobilier à cause de sa prochaine « désimmobiliération ».

L’exemple classique est l’agriculteur qui vend, avant la moisson, sa récolte de blé.

Le blé est effectivement un immeuble car rattaché au sol, mais va devenir un meuble car on le récoltera.

Le régime fiscal en matière mobilière étant plus tranquille, le détachement du sol ne peut se faire sans trop tarder. Analyse jurisprudentielle Justice de paix Namur, 13 juillet 1999 A Jambes, la région wallonne détient un bâtiment dans lequel elle installe ses bureaux. Au rez-de-chaussée, des baux commerciaux sont loués.

Dès lors, dans un litige, la question est de savoir si la galerie ressort du privé ou du public.

Le juge donnera une appréciation en disant que c’est privé sur base de deux raisons : la galerie est coupée du reste du bâtiment abritant les bureaux et les différents ne sont donc pas destinés à l’usage de tous (le bailleur peut fermer ses bureaux sans pour autant fermer la galerie, et inversement), et les horaires des bureaux et de la galerie sont différents.

Dès lors, les baux concédés dans la galerie sont du ressort privé car destinés aux simples locataires, et les bureaux du public car ils sont à l’accès de tout un chacun. Tribunal civil de Mons, 28 mars 2001 Les pouvoirs publics exproprient un terrain en vue d’y créer des logements sociaux.

Un couple s’installe sur ce terrain, et après plus de trente ans sans la moindre action du pouvoir public pour créer ces logements, les autorités se réveillent et décident de faire partir les occupants du terrain.

Les autorités expliquent cela par l’absence d’un contrat de bail.

Le couple réplique qu’au vu de la durée de plus de 30 ans, il y a eu prescription acquisitive de mauvaise foi.

Les autorités répondent en disant que l’usucapion ne fonctionne jamais pour les biens du domaine public.

Or, le terrain n’étant pas affecté à l’usage de tous, il relève du domaine privé. Dès lors, le couple gagne. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 15 Cassation, 14 février 2008 L’affaire porte sur l’obligation pour le port d’Anvers de payer un revenu cadastral pour les grues qu’il utilise.

Cependant les grues bougent et sont donc censées être des meubles.

La Cour d’appel répond alors qu’au vu des rails qui permettent le déplacement, et qui sont eux reliés au sol, et le poids des grues, ce sont évidemment des immeubles.

La Cour de cassation ne cassera pas l’arrêt, estimant ces raisons assez fortes et rajoutant en plus la limitation des mouvements possibles de la grue. Cour d’appel Liège, 3 mai 1999 Du bois est vendu à une société par l’hypothèse du meuble par anticipation, ce qui permet un régime fiscal plus souple pour le terrain sur lequel il est situé.

Ensuite, le terrain est vendu à une autre personne.

Le fisc vient alors vérifier si le bois a bien été séparé, et ce n’est pas le cas.

Il conclut donc à une simulation pour une vente du terrain moins taxé car le meuble par anticipation est apparu peu de temps avant la vente du terrain.

La Cour considérera qu’il faut une brève échéance entre la vente et la désolidarisation.

On comprend donc que la simulation a permis une vente d’immeuble déguisée en vente de meuble et que, in fine, c’est l’idée des parties qui compte en droit plus que leurs actes. Fin d’analyse Titre 3 : La propriété 1.

Dispositions générales A.

Définition Article 3.50 : Il définit la propriété come la réunion de trois droits qu’à le propriétaire sur son bien : l’usus, le fructus et l’abusus.

L’idée est aussi que le bien peut ne pas être utilisé tout en restant dans le patrimoine du propriétaire. La propriété est limitée, en matière de bâtiment, au bâtiment construit sur le terrain et non au terrain. La propriété est aussi exclusive à savoir qu’il ne peut y avoir qu’un seul propriétaire.

Ce principe d’exclusivité vient parfois contredire d’autres situations : les droits réels d’usage d’abord ne contredisent pas ce principe, les usagers étant seuls détenteurs du bien ; la copropriété, si elle est fortuite, peut être scindée par l’une des parties, mais cela pose tout de même un problème, par exemple lors d’un achat en couple ; le droit de superficie ne vient par contre pas contredire cela car le droit de propriété ne porte pas sur le même objet que le droit de superficie. Le droit est aussi perpétuel, à savoir qu’il ne s’éteint qu’avec l’objet qu’il concerne et donc pas par non-usage.

Il peut cependant se perdre par l’usage d’un autre si usucapion il y a. Enfin, si la vente est entachée d’un vice de consentement, alors elle est annulée. Le droit de propriété est en principe absolu mais aujourd’hui il subit quelques limites. Par exemple, la plantation d’un arbre dans son jardin demande un permis d’urbanisme, une taxe ou une amende peuvent être délivrées s’il y a une non-utilisation du bien dans le but, entre autres pour attendre la fluctuation, si le bien fait l’objet d’un bail commercial, le bail commercial sera obligatoire pour toujours, le propriétaire d’un bien classé n’a pas l’abusus dessus, … Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 16 Dans la liste classique des droits naturels, on retrouve entre autres la propriété.

Le code civil la reconnaît d’ailleurs comme toute puissante.

La propriété est cependant remise en question dans certains cas au vu des préoccupations sociales actuelles.

Dans d’autres pays, l’Allemagne par exemple, la loi fondamentale reconnaît des obligations dans la propriété.

La propriété occupe aussi une fonction sociale, à savoir qu’elle fait en soi évoluer les droits de l’homme.

La propriété a aussi évolué au fil du temps : d’une liberté fondamentale au temps des révolutions, elle est aujourd’hui une preuve d’égalité. Elle est donc absolue dans la mesure où seule la loi peut lui opposer des contraintes ou des exceptions.

On ne parle plus de la propriété comme absolue mais comme la plénitude des prérogatives, il est exclusif car même dans une copropriété, chacun peut provoquer l’indivision, et il est perpétuel car ne s’éteignant pas avec le non-usage. 2.

La propriété mobilière A.

Les choses corporelles trouvées 1) Procédure Article 3.58 : Le trouveur d’un bien n’est pas le propriétaire et a un régime semblable à celui du voleur.

Le régime du trouveur prévoit une série d’obligations procédurales, qui évidemment ne s’appliquent pas aux immondices mais par contre aussi aux biens disposés en voirie après une expulsion. La procédure veut que le trouveur doive : d’abord essayer de trouver le propriétaire, puis faire une déclaration à la commune qui doit trouver le propriétaire et inscrire la chose dans un registre d’objet trouvé (pendant la procédure communale, le trouveur peut garder la chose ou la donner à la commune) et au bout de 6 mois sans réclamation, l’objet peut être vendu (contraire au principe Nemo Plus Iuris mais la loi rime sur les PGD) mais si le juste propriétaire peut récupérer le fruit de la vente jusqu’à expiration du délai. 2) Acquisition de la propriété Article 3.59 : Cet article prévoit que le propriétaire peut récupérer le fruit de la vente ou la chose dans les 5 ans.

Le trouveur, qui n’a pas besoin d’être de bonne foi pour devenir le propriétaire après ce délai, peut bénéficier d’une indemnité et si le trouveur n’en bénéficie pas, il a un droit de rétention. Si la chose n’a pas de propriétaire, le trouveur devient propriétaire juste après la fin de la procédure. Si le trouveur trouve une chose dans le fond d’autrui, la moitié va au trouveur et l’autre au propriétaire du fond pour autant que le trouveur ait un droit d’usage sur le fond et que la découverte soit fortuite.

Il faut aussi remplir la procédure mais elle va beaucoup plus vite. B.

Choses non relevées Article 3.59 : Si le bien est confié à un détenteur et non relevée par après, il faut d’abord contacter le propriétaire et lui rappeler et si au bout d’un an, la chose n’est pas relevée elle peut être vendue et le produit est transmis au trésor public après la diminution de la créance au bout de 5 ans sans réclame du produit de la vente ou de la chose. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 17 3.

Propriété immobilière A.

Étendue horizontale de propriété foncière 1) La clôture Article 3.60 : Tout propriétaire peut clôturer son fond sans porter atteinte aux droits des tiers ce qui implique que la limite soit posée sur son fond et à la limite de celui-ci.

Cependant, si un droit de passage est prévu sur le terrain, le propriétaire doit prévoir un moyen de laisser la servitude. 2) Le bornage Article 3.61 : À l’inverse de la clôture, le bornage se fait sur la limite entre deux terrains. On peut le faire par des poteaux ou autres.

Cela ne sert pas à empêcher le passage mais simplement à le délimiter.

Le voisin doit donc coopérer et est donc débiteur d’une obligation. Il ne doit en rien donner son avis sur la mise en place ou non du bornage.

Soit cela est placé en accord, soit c’est par voie judiciaire.

Il faut un signe matériel et un acte authentique.

Le paiement est fait à 50-50.

Ce n’est pas une revendication en soi car on ne revendique pas la propriété mais simplement la juste limite.

Le mauvais bornage n’empêche pas l’action en revendication mais une fois le mauvais bornage utilisé, l’usucapion commence à courir. B.

Étendue verticale de propriété foncière Article 3.63 alinéa 1 : La propriété vaut aussi pour la masse d’air au-dessus mais seulement dans un espace qui peut être utile.

Pour le reste, il faut accepter que l’État l’exploite. C.

Accession immobilière foncière Article 3.64 : L’accessoire suivait en principe le principal qui était le plus nécessaire entre les deux objets.

L’accession en matière immobilière veut que le meuble suive l’immeuble. Le meuble est donc l’accessoire et le sol le principal.

Une fois incorporé, ni le propriétaire du meuble ni de l’immeuble ne peut modifier l’accessoire.

De plus, l’accessoire devient la propriété du propriétaire de l’immeuble.

Cela vaut même pour le voleur qui incorpore des accessoires à son immeuble.

Cependant, une indemnité est possible pour le propriétaire de l’accessoire en le justifiant par un enrichissement injustifié.

Si un tiers de mauvaise foi construit sur un terrain qui n’est pas à lui, le propriétaire peut requérir un démantèlement mais s’il est de bonne foi ce n’est pas possible et une indemnité peut être exigée si le propriétaire ne veut pas enlever le bien. D.

Zappé E.

Biens immeubles sans maîtres Article 3.66 : Les immeubles sans maîtres appartiennent à l’État car s’ils posent problème, il faut pouvoir tenir quelqu’un responsable.

L’État a tout de même droit à une action en responsabilité contre l’ancien propriétaire. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 18 F.

Simples tolérances du propriétaire Article 3.67 : Il prévoit plusieurs cas : 1) Si un animal est sur le terrain de quelqu’un, il faut que le propriétaire le restitue mais seulement si c’est involontaire. 2) Si une clôture ou un mur non-mitoyen, le propriétaire peut venir sur le fond du voisin pour entretenir l’autre côté de son mur, ce qui est logique car si c’est non-mitoyen, c’est un cas de copropriété.

Cependant, l’incidence doit être la moins dommageable pour le propriétaire du fond. 3) La balade sur un terrain vague est permise (cfr.

Aspect social de la propriété).

Il y a tout de même des garde-fous pour ce cas : l’interdiction est possible, aucun dommage ne peut être commis, le passeur n’usucape évidemment jamais et n’acquiert pas les biens meubles trouvés. Analyse jurisprudentielle Mellacher c.

Autriche, Cr.EDH, 19/12/1989 : L’Autriche prévoit une limitation des loyers selon la qualité du bien loué.

Cela semble, selon le requérant, contraire à l’article 1 du premier protocole.

La cour répond que ce ne l’est pas car il n’y a pas de privation du bien mais qu’il y a bien une ingérence et que c’est permis sous réserve du but légitime (ici, pour faciliter un accès au logement) et sans être disproportionné.

Ici, il y a une gradation et donc une proportionnalité.

De plus, certains biens sont soustraits à cette limitation. Hutton-Czapska c.

Pologne La Pologne prévoit le même système mais les loyers et les plafonds imposés étaient si bas que le propriétaire perdait de l’argent.

La Cour a donc conclu à une violation. Fin analyse Titre 4 : La copropriété 1.

Définition Article 3.68 : La copropriété est une variante de l’indivision.

L’idée est qu’il existe plusieurs titulaires d’un même droit réel.

Un problème se pose lorsqu’il y a copropriété sur un bien immeuble.

Tout le monde est alors propriétaire du même bien et tous possèdent un droit réel sur le bien.

L’assiette du droit est donc indéterminée mais on connaît une ampleur relative, à savoir la fraction en fonction de chaque copropriétaire.

Une fois le partage fait, l’assiette du droit est connue et tant qu’il n’y a pas eu de partage, personne ne peut en soi utiliser son droit ou alors après un accord.

Cependant, le droit peut être vendu et chaque copropriétaire a un droit de veto sur l’utilisation du bien.

L’article 3.68 prévoit que l’on peut être copropriétaire d’un bien ou d’un patrimoine. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 19 2.

La copropriété fortuite La copropriété fortuite est une copropriété sans nécessité réelle.

Elle peut prendre fin unilatéralement et est fortuite au vu de l’évènement qui la cause. A.

Part indivise Article 3.69 : La valeur de chaque part est présumée égale, sauf s’il y a une preuve contraire comme un testament. B.

Prérogatives à la part Article 3.70 : Les copropriétaires ont toutes les prérogatives sur le bien à l’exception de l’abusus. C.

Usage matériel et jouissance Article 3.71 : Chaque copropriétaire a donc l’usus et le fructus tant que cela n’excède pas sa part. D.

Conservation et administration provisoire Article 3.72 : Il n’y a pas besoin de l’approbation d’un autre copropriétaire pour adopter des actes conservatoires (action en revendication) et d’administration provisoire.

Pour les biens périssables, le copropriétaire a aussi le droit d’exécuter des actes de disposition sans l’accord d’un autre copropriétaire afin de protéger la valeur du bien. E.

Administration et disposition Article 3.73 : L’accord des tous les copropriétaires est requis pour les autres actes d’administration et de disposition.

Le juge peut cependant estimer qu’il s’agisse d’un abus de droit et octroyer l’exécution de ces actes. F.

Contribution proportionnelle aux charges Article 3.74 : Chacun doit contribuer aux charges de la copropriété et ce proportionnellement à sa part quand bien même il ne serait pas l’auteur de la dépense. Cependant, cette contribution ne s’applique qu’aux dépenses utiles. G.

Partage Article 3.75 : Chacun peut exiger le partage quand il le désire.

Les créanciers d’un copropriétaire ont le même droit.

Il est possible de conclure un pacte d’indivision qui gèle toute possibilité de partage dans les 5 ans et est renouvelable tant qu’on le veut. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 20 3.

Copropriété volontaire A.

Dispositions applicables Article 3.76 : La copropriété volontaire est choisie et régie par le contrat de copropriété. Cette disposition est une nouveauté de la réforme. B.

Extinction Article 3.77 : Cet article prévoit d’abord que le partage comme compris à l’article 3.75 n’est pas d’application.

Si la durée du contrat est déterminée, la copropriété est opposable aux tiers durant maximum 5 ans.

Si la durée est indéterminée, chacun peut résilier le contrat après l’écoulement d’un délai raisonnable. 4.

Copropriété forcée A.

Dispositions générales La copropriété forcée est intrinsèque au bien comme une cage d’escalier dans un immeuble. Elle est triplement contraire à la copropriété fortuite. a) Définition Article 3.78 al.1: La copropriété forcée est due au bien soit en raison de sa fonction soit en rais de sa destination, exception fait de la clôture mitoyenne. b) Caractère impératif Article 3.78 al.2 : Les dispositions applicables sont de droit impératif, ce qui est une première différence avec la copropriété fortuite. c) Caractère accessoire renforcé Article 3.79 : Le bien indivis est accessoire mais avec un régime particulier car il est vendu avec le bien privatif auquel il se rattache.

C’est une deuxième différence avec la copropriété fortuite. d) Ampleur des quotes-parts Article 3.80 : Le principe est différent de la copropriété fortuite.

Ici, les quotes-parts dépendent des biens privatifs auxquels ils se rattachent. e) Charges Article 3.81 : Les charges sont payées en fonction de la valeur respective des biens privatifs ou de l’utilité du bien indivis. f) Travaux de modification Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 21 Article 3.82 : Les travaux généraux de modification sont aux frais de celui qui modifie. De plus, la modification ne peut pas changer la destination du bien. g) Restrictions au partage Article 3.83 : Le partage du bien indivis se fait avec l’accord de tous sauf s’il a perdu de sn utilité. 1.

Copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis (Zappé) Analyse jurisprudentielle Liège, 9 janvier 2008 Une ferme carrée est divisée en quatre propriétés détenus respectivement par S(1), S(2), T et F.

La cour intérieure est une copropriété utilisée pour stocker le fumier.

Un jour, une loi interdit d’entasser à l’air libre du fumier.

S1, S2 et T demandent l’indivision de la cour car ils n’en voient plus l’utilité.

F argumente qu’elle est utile pour avoir accès à la route, ce qui n’est pas convaincant étant situé côté route.

La Cour d’appel dit que l’indivision ne demande pas la nécessité du bien indivis mais bien son utilité. Fin analyse Titre 5 : Relations de voisinage Cette catégorie est une catégorie fourre-tout qui ne concerne pas tous les droits réels et qui règle les troubles de voisinage et la mitoyenneté. 1.

Troubles de voisinage Cette catégorie vient principalement de la jurisprudence qui se basait sur l’article 1382.

Le problème était qu’il fallait forcément une faute, ce qui n’est pas toujours le cas.

La Cour de cassation a donc inséré l’idée que si un trouble anormal venait à être constaté, il serait indemnisé. A.

Principe général Article 3.101§1 : L’idée est de garder toutes ses prérogatives dans son immeuble, qui comprend forcément un voisin.

Pour que le trouble soit imputable, il ne faut pas forcément une faute mais au moins un lien causal entre le voisin et le trouble causé.

Il faut donc toujours remettre le trouble dans un contexte et les cas dépendent de s’il y a une destination publique des immeubles voisins. B.

Indemnisation Article 3.101§2 : L’indemnisation est de différentes sortes mais toujours dans le but de rétablir la situation initiale : pécuniaire pour les troubles passés, compensatoires pour le coût des installations mises en place afin d’atténuer le trouble ou encore d’interdiction que si cela ne crée pas un déséquilibre inverse. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 22 C.

Le cas du non-propriétaire (auteur du trouble ou victime) Article 3.101§3 : Les troubles sont imputables à un simple détenteur qui userait d’un attribut du droit de propriété.

Les travaux lui sont réputés imputables. D.

La prévention Article 3.102 : Si des risques ou des menaces existent, les mesures préventives sont autorisées à condition d’un risque grave et manifeste et seulement dans certains domaines. Analyse jurisprudentielle Cassation, 5 décembre 2016 : Une indemnisation partielle est demandée par le propriétaire d’un parking lésé d’un voisin qui empêche l’utilisation.

Enjeu est de savoir l’ampleur du dédommagement en fonction de si c’est une responsabilité civile ou un trouble de voisinage.

La cassation conclut à un trouble de voisinage car il y a utilisation d’un terrain propre qui cause un problème au voisin.

C’est donc l’utilisation de son fond qui cause un problème à celui d’à côté. Cassation, 16 février 2017 : La Cour doit ici juger d’un problème de champignon qui a infesté l’appartement d’une personne puis de son voisin.

Le voisin se retourne contre le propriétaire de l’appartement infesté.

Celui-ci répond qu’il est simple bailleur et non l’utilisateur et que donc il n’a pas causé lui-même le trouble.

La Cassation conclut à une double absence de réaction, à savoir le locataire qui n’a pas entretenu l’appartement et qui n’a pas prévenu le bailleur et le bailleur qui n’a pas géré son appartement.

La conclusion est donc que même une abstention peut causer un trouble. Civil Bruxelles, 17 avril 2012 Le problème jugé ici est qu’un centre sportif veut s’agrandir et donc causera des problèmes aux voisins à cause du bruit engendré, de la circulation, des lumières de terrain … Le défendeur, le centre sportif donc, ne nie pas cela mais dit que la situation a évolué et que le quartier a changé.

Dès lors, et vu qu’il y a plus d’habitants, il faut un plus grand centre.

La cassation confirme l’argumentation. Cassation, 25 juin 2009 Un peintre est engagé par une propriétaire afin de repeindre le jardin.

À la fin des travaux, le peintre déclare un incendie en faisant tomber une cigarette dans du white spirit. L’incendie brule une partie du jardin voisin.

La voisine se retourne contre la propriétaire en disant qu’elle est la commanditaire et qu’elle est donc responsable.

La Cour répondra que vu que les travaux étaient finis (puisque l’homme se rinçait les mains au white spirit et avait déjà rangé le matériel), il faut se retourner contre lui et que la propriétaire n’est plus responsable. Fin d’analyse Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 23 2.

Clôture mitoyenne Si la clôture (ici au sens de délimitation, mur, faussé, haie …) est sur la limite du terrain, elle est mitoyenne. A.

Définition Article 3.103 : la finalité de la clôture mitoyenne est de préserver l’intimité des deux voisins et non plus le passage comme dans l’ancien code.

C’est un cas de copropriété forcée ce qui fait que le partage est restreint et impossible unilatéralement.

Parfois, la mitoyenneté oblige l’indivision.

On voit d’ailleurs une accessoriété renforcée de la clôture car copropriété. B.

Ampleur des quotes-parts Article 3.104 : Les quotes-parts sont égales pour chaque partie, et donc pas par surface du terrain ou utilité de la clôture. C.

Preuve (Zappé) D.

Acquisition originaire forcée Article 3.106 : La source de la mitoyenneté est ici originaire et appartient à 50% à chacun depuis le départ.

Cela met en opposition avec la clôture jointive.

Cependant, elle peut être sujette à mitoyenneté si une utilisation par le voisin est faite.

Il suffit qu’un des deux voisins souhaite une clôture pour que l’autre soit obligé à participer pour moitié à l’érection de celleci.

Une clôture ne peut être exigée entre un champ et une maison ou 2 champs, car l’intimité n’est pas garantie.

Une clôture n’est pas obligatoirement érigée si une limite est déjà présente comme une haie ou un fossé. E.

Cession forcée de mitoyenneté Article 3.107 : Si une clôture est déjà présente, ça ne sert à rien d’en ériger une deuxième.

Le voisin peut alors payer la moitié de la clôture et la moitié du terrain utilisé.

La copropriété s’étend toujours sur la hauteur, jamais sur la profondeur et elle doit toujours être en contact avec le sol. F.

Acquisition forcée de mitoyenneté Article 3.108 : Si le voisin utilise secrètement la clôture voisine et si le propriétaire le somme d’arrête et qu’il n’obtempère pas, le lésé peut exiger de l’autre de devenir obligatoirement copropriétaire.

Il faut cependant plus qu’un contact physique. G.

Indemnisation en cas d’acquisition ou de cession (Zappé) H.

Prérogatives ordinaires de la mitoyenneté Article 3.110 : Les prérogatives doivent être conformes à la destination de la clôture sur sa partie. Joachim Barrea BAC 2 – Q1 – 2021-2022 Droit des biens 24 I.

Prérogatives spéciales sur le mur mitoyen Article 3.111 : les prérogatives du mur mitoyen peuvent s’étendre jusqu’à la moitié de l’épaisseur de celui-ci et ce avec l’accord du voisin, potentiellement levable par le juge en cas d’abus de droit.

La mitoyenneté peut être acquise ou originaire, cela ne change rien.

Le mur peut être exhaussé (monté) sans l’accord du voisin mais il peut prétendre à une contrepartie pécuniaire. Si le mur exhaussé manque de solidité manque de solidité à cause de l’exhaussement, il doit être reconstruit aux frais de l’exhausseur.

Si de base il n’était pas assez solide, une obligation de frais partagés est possible. J.

Obligations des copropriétaires et déguerpissement Article 3.112 : Les réparations d’entretien et grosses réparations (comprises comme dans l’usufruit) sont payées en fonction des quotes-parts.

Si les charges s’avèrent trop élevées, on peut toujours renoncer à la copropriété, c’est le déguerpissement.

Si on continue à l’utiliser, on n’abandonne pas son droit et on doit donc payer la moitié.

Le déguerpissement entraînant des conséquences fortes, un compromis est possible, à savoir la destruction possible du mur mais cela dépend du cas par cas.

Il faut toujours user de ce droit dans la limite de l’abus de droit. K.

Restrictions au partage Article 3.113 : le partage ne se fait qu’avec l’accord des différents copropriétaires sauf si la clôture a perdu de son utilité ne serait-ce que potentiellement. Analyse jurisprudentielle Cassation, 4 mars 2005 Un mur non-mitoyen est utilisé par des voisins qui ne veulent pas en devenir copropriétaires ni être considérés comme usurpateurs.

En appel, on vérifie la largeur du mur utilisé par les défendeurs et si elle convient à la largeur minimale prévue légalement, ce qui n’est pas le cas.

Le voisin reconnaît l’utilisation du mur et la plus-value du mur mitoyen mais vu qu’il n’y a pas d’intrication entre les deux murs, il n’y a pas prise de possession.

La Cour de Cassation confirme cette théorie.. »