droit des biens

« I. Le droit de propriété En l’espèce, un propriétaire vit sur un terrain dont il a hérité.

Il se retrouve alors dérangé par un voisin qui acquiert un terrain à côté du sien.

Ce dernier a du mal à comprendre la délimitation de son terrain alors qu’il veut entreprendre la construction d’une grange et d’un poulailler.

Il soumet alors la question à M.

Dédélatruite qui l’ignore et ne lui apporte aucune réponse.

De ce fait, M.

Fifipastis prend ce silence pour une réponse et entreprend ses constructions, ne sachant pas qu’en réalité la grange à cheval a été construite entre les deux terrains, et le poulailler se trouve entièrement sur le terrain de M.

Dédélatruite.

Ce dernier, énervé après avoir réalisé qu’il s’agit de son terrain, souhaite obtenir la démolition de ces constructions.

Il convient donc avant toute chose de déterminer si les deux protagonistes ont la propriété (A) afin de savoir dans un second temps s’il y a construction ou empiètement sur le terrain d’autrui, et les conséquences qui en découlent (B) A.

L’acquisition du droit de propriété Tout d’abord, l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Il est également consacré par l’article 17 de la Déclaration de l’Homme et du citoyen.

Il s’agit donc d’un droit réel, individuel, et qui se répartit entre trois caractéristiques inaltérables : l’usus, l’abusus, et le fructus. L’usus désigne le droit d’user ou de ne pas user de son bien.

L’abusus lui, désigne le fait de disposer ou de ne pas disposer de son bien.

Enfin, le fructus est le droit de jouissance et de récolter les fruits que produit le bien.

Le propriétaire doit alors disposer des trois critères simultanément.

Par ailleurs, le droit de propriété se définit comme un droit exclusif, perpétuel et absolu, car il est propre à une personne, ne s’éteint jamais et l'absolutisme lui vise les utilités de la chose : le propriétaire doit jouir de son bien de la manière la plus absolue. Toutefois, cette propriété doit être délimitée, car là où s'arrête la propriété de l’un, démarre celle de l’autre.

Ainsi, plusieurs techniques existent, comme le cadastre qui est un plan sur lequel sont répertoriées les parcelles d'une commune.

De même, le bornage consacré par l’article 646 du Code civil est la délimitation physique de la propriété.

Enfin, il existe aussi la clôture prévue à l’article 647 du Code civil qui est une délimitation matérielle de la propriété immobilière. En l’espèce, il est clairement établi que M.

Dédélatruite est propriétaire de son terrain : il en a hérité et y vit depuis son enfance.

Il peut alors user de son bien, en disposer et en jouir.

De même, M.

Fifipastis lui a acquis son terrain depuis peu ; il dispose également de l’usus, de l’abusus et du fructus.

D’ailleurs, il souhaite construire sur son terrain.

Ainsi, on peut affirmer que l’un et l’autre disposent de la propriété conformément à l’article 544 du Code civil.

Toutefois, un problème peut parfois émerger quand des voisins ont du mal à délimiter leur terrain.

Le terrain qui n’appartient pas à l’un appartient à l’autre ; il apparaît donc nécessaire de connaître la limite de son terrain, afin de ne pas construire sur celui d’un autre.

M.

Dédélatruite a donc décidé de se renseigner sur l’étendue de son terrain, afin de savoir si la partie limitrophe séparant son terrain de celui de son voisin lui appartient ou non. Finalement, après avoir accompli toutes les démarches nécessaires notamment auprès d’avocats, de notaires et de services communaux afin de consulter le cadastre, ce dernier se rend compte que son voisin a entrepris des constructions sur un terrain dont il n’est pas propriétaire. En conclusion, si les deux protagonistes détiennent tous les deux la propriété, ils sont libres en ce qui concerne le terrain qui leur appartient.

Cependant, l’établissement juridique de l’étendue d’une propriété est sans appel.

Le tiers qui construit sur un terrain qui ne lui appartient pas entrera donc dans la catégorie de l’empiètement ou de la construction sur le terrain d’autrui. B.

La distinction entre empiètement et construction sur le terrain d’autrui Comme il a été dit, le droit de propriété comprend pour le propriétaire l’exclusivité sur son bien.

Ainsi, son bien est le sien et un tiers n’a aucun droit dessus.

Le propriétaire d’un sol est donc propriétaire du dessous, et de dessus, ainsi que de tout ce qui s’y lie.

Le Code civil évoque notamment dans son article 546 alinéa 1 que l’accessoire suit le principal. Selon ce principe, une constructeur même réalisée par un tiers mais, sur le terrain d’autrui, serait donc la propriété non pas du constructeur mais du propriétaire du sol. Cependant, l’article 555 du Code civil distingue le constructeur de bonne foi de celui de mauvaise foi.

Ainsi, aux termes de l’article, le constructeur de bonne foi n’est plus propriétaire de la construction qui devient la propriété du propriétaire du sol ; cependant, même s’il en perd la propriété, sa bonne foi lui permet d’être entièrement indemnisé. L’intérêt est alors de concilier tant l’intérêt du constructeur de bonne foi que du propriétaire du sol.

Par ailleurs, si la bonne foi du constructeur se présume, elle peut être renversée. En ce qui concerne le constructeur de mauvaise foi, une foi sa mauvaise foi démontrée, le propriétaire aura le choix de garder la construction à charge d’indemnisation, ou de démolir la construction. Toutefois, le Code civil prévoit un second cas de figure dans lequel un tiers attente à l’exclusivité d’un propriétaire : c’est le cas quand un tiers empiète sur le terrain d’autrui.

Sur ce sujet, les législateurs sont beaucoup plus stricts dans la mesure où la construction sur le terrain d’autrui peut apporter une plus-value, or, l’empiètement est le plus souvent inexploitable pour lui propriétaire et ne lui apporte donc aucune plus-value, il ne peut ni en jouir ni en disposer.C’est l’exemple le plus représentatif de l’exclusivité du propriétaire énoncée à l’article 545 du Code civil.

Ainsi, un arrêt fondateur rendu par la chambre civile le 22 avril 1823 énonce que toute construction qui empiète sur le terrain d’autrui entraînera sa démolition, et ce, que le propriétaire soit de bonne foi ou non.

Si cet arrêt est très ancien, ce principe est de jurisprudence constante et a par ailleurs été réaffirmé dans un arrêt récent rendu le 23 novembre 2022 dans lequel la Cour de cassation rappelle que “l’empiètement, même minime, d’une construction sur la parcelle d’une propriété voisine est un trouble manifestement illicite de la propriété d’autrui et doit cesser”. En l’espèce, M.

Fifipastis entreprend ses constructions sans savoir qu’il n’est pas propriétaire du terrain sur lequel il construit.

En effet, après plusieurs sollicitations de sa part auprès de M.

Dédélatruite, il n’a eu aucune réponse de sa part et donc a pris ce silence pour acceptation, car selon lui, si le terrain n’était pas le sien, M.

Dédélatruite le lui aurait fait savoir.

Ce n’est donc qu’après la fin de la réalisation des travaux qu’il se rend compte qu’il a construit sur le terrain d’autrui.

On peut donc présumer sa bonne foi.

Ainsi, le constructeur de bonne foi rentre dans le cadre énoncé à l’article 555 du code civil et fera l’objet des deux cas de figure possibles : la conservation de la construction par le propriétaire du sol qui devra l’indemniser, ou la démolition de la construction par le propriétaire du sol. En ce qui concerne la grange qui elle est à cheval sur les deux terrains, M.

Dédélatruite ne pourra en tirer aucune utilité.

Le Code civil et la jurisprudence sont clairs : l’empiètement sur le terrain d’autrui entraîne la démolition de la construction litigieuse. Pour conclure, M.

Fifipastis étant un constructeur de bonne foi, le poulailler deviendra automatiquement la propriété de M.

Dédélatruite dans la mesure où il est propriétaire du sol, de son dessus et de son dessous, mais si ce dernier décide de garder le poulailler, il devra indemniser le constructeur.

La grange, elle, devra en revanche être démolie car elle empiète sur le terrain de M.

Dédélatruite. II.

Le lien étroit entre droit au respect de la vie privée et droit de propriété. M.

Fifipastis dont la communauté sur les réseaux sociaux est très importante a posté sur son Twitter une photo du terrain mal entretenu de M.

Dédélatruite avec des descriptions dégradantes.

Suite à cela, de nombreux internautes se moquent et s’organisent sur des forums pour insulter M.

Dédélatruite.

Ainsi, M.

Fifipastis, fière de ses constructions, ne veut pas qu'elles soient détruites.

Il convient dans un premier temps de savoir s’il peut les conserver aux termes de l’article 8,1 de la.... »