DROIT CIVIL (CONTRAT) L2 DROIT – L2 AES

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o La promesse est-elle synallagmatique ou unilatérale ? En principe la promesse unilatérale en ce qu’elle ne fait peser d’obligations que sur la tête du promettant. Le bénéficiaire (votre oncle ici) n’est pas obligé et demeure libre de lever l’option qui lui est octroyée ou de ne pas en bénéficier. La promesse synallagmatique est celle dans laquelle les deux parties ont consenti à acquérir le bien. En l’espèce, seul le vendeur semble avoir donné son consentement, alors que votre oncle reste libre d’acquérir la maison. Il ne supporterait en cela aucune obligation. Cette liberté est toutefois apparente. Il est possible de se demander, eu égard à l’importance de la somme versée au vendeur (70 %) dès la signature de la promesse si le bénéficiaire est réellement libre. Sachant qu’il perdra une somme importante s’il ne lève pas l’option, il convient de considérer qu’il est en réalité obligé de le faire. La jurisprudence retient que lorsque l’indemnité d’immobilisation dépasse un certain seuil, le bénéficiaire est contraint d’acquérir, ce qui a pour effet de transformer la promesse unilatérale en promesse synallagmatique (Cass. Com. 9 novembre 1971 D 1972, P. 62 ; Cass. 3e civ. 26 septembre 2012 RDC 2013 P. 59 obs. Y-M. Laithier). En l’espèce, il y a donc lieu de penser que, malgré son intitulé, la promesse est synallagmatique. o La qualification est-elle importante en matière d’enregistrement ? L’article 1589-2 du code civil impose à peine de nullité un enregistrement de la promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble. Si la promesse est synallagmatique elle échappe à cet enregistrement (Cass. 3ème civ. 12 juillet 1976, D 1976, p. 657). o Si la promesse est synallagmatique est-il possible de penser que le contrat de vente est définitivement formé ? L’article 1589 du code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Il faut considérer que le contrat de vente est définitivement formé, sous réserve d’éventuelles conditions suspensives qui auraient pu être stipulées (Cass. 3ème civ. 11 juin 1992, bull. civ. III, n°206). III/ COMMENTAIRE : ACCROCHE : deux possibilités (alternatives) seront présentées ici afin d’illustrer ce qui est attendu pour une accroche 1 – « Liberté, égalité, responsabilité », tels pourraient se résumer les droits et obligations attachés aux parties d’un contrat selon Denis MAZEAUD. Parce qu’elles contractent en toute liberté et sur un pied d’égalité les parties s’avèrent être les meilleures juges de leurs propres intérêts sans que les juges judiciaires n’aient en principe à intervenir. En sanctionnant l’interprétation des juges du fond, l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 2 mars 2017 n°16-10.600 s’inscrit dans ce courant de pensée. 2 – En 2017 la France compte 39,9 % de locataires selon l’INSEE. La répartition propriétaires/locataires s’est stabilisée depuis les 10 dernières années : sur 10 personnes en France, environ 6 sont propriétaires et 4 sont locataires. Les rapports entre bailleur et preneur est source de contentieux. L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 2 mars 2017 n°16-10.600 s’inscrit dans le contentieux de l’exécution des baux d’habitation