Commentaire d'article 552 code civil

« Commentaire de l’article 552 du Code civil : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu’il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre “Des servitudes ou services fonciers”. Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu’il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu’elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police ». Proposition de corrigé « La terre est faite de strates diverses et multicolores, du feu de ses entrailles à l’obscurité des profondeurs abyssales de ses mers, au brun ou à l’ocre de ses sols, aux verts de ses prés et de ses forêts, à l’azur de son firmament »).

Or la terre peut être appropriée.

Le droit de propriété s’étend-il à toutes les strates et toutes les couleurs de la terre? L’article 552 du Code civil semble nous répondre par l’affirmative, en posant comme principe que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Ce principe était déjà connu en droit romain.

Il est vrai que la croyance en la platitude de la terre permettait d’envisager, théoriquement, une propriété du dessous illimitée, ce qui n’est plus envisageable avec nos connaissances scientifiques actuelles.

Il faut dire, par ailleurs, que les moyens techniques de l’époque ne permettaient pas à l’homme d’aller très haut dans le ciel ni très bas dans le sous-sol, si bien que la maîtrise effective de l’espace était, en réalité, fortement limitée.

L’affirmation de la propriété du dessus et du dessous n’avait donc que de faibles conséquences, permettant, en particulier, au propriétaire d’un terrain de devenir propriétaire, par accession, des constructions et plantations effectuées sur son terrain. Le Code civil de 1804 a repris ce principe et l’a, logiquement, assorti d’exceptions. Il faut dire que l’idée selon laquelle un propriétaire foncier aurait un droit sur tout ce qui se trouve au-dessus et au-dessous des limites horizontales de sa propriété ne saurait être satisfaisante.

L’air situé au-dessus du sol est inappropriable, en tant que chose commune (C.

civ., art.

714).

Par ailleurs, l’absence de limite dans la propriété du dessous poserait des problèmes depuis que l’on sait que la terre est ronde.

Enfin, il ne faut pas oublier que les biens sont les choses utiles et rares dont la réservation exclusive est souhaitable. La propriété de zones inatteignables n’aurait alors aucun sens. En réalité, le but premier du texte semble toujours de permettre l’accession.

L’article 552 se situe au début du chapitre relatif à l’accession sur ce qui s’unit ou s’incorpore à la chose, qui est l’une des deux modalités de l’accession, avec celle sur ce qui est produit par la chose (art.

547 s.). La structure du texte est assez simple: après avoir énoncé, en son premier alinéa, que la propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, l’article 552 détaille la propriété du dessus dans son deuxième alinéa et celle du dessous dans son troisième et dernier alinéa.

Un découpage rationnel du texte nous conduirait donc à étudier la propriété du dessus puis celle du dessous.

Cependant, comme nous le verrons, toutes deux connaissent des exceptions dont certaines leur sont communes.

Nous opterons alors pour un plan différent.

Nous étudierons, en premier lieu, l’extension verticale de la propriété immobilière (I) puis, en second lieu, la limitation verticale de la propriété immobilière (II). I. L’extension verticale de la propriété immobilière La propriété immobilière doit être délimitée, car elle a nécessairement pour objet une fraction de la croûte terrestre.

Il faut alors préciser quelle est son assiette (A) et son étendue (B) A.

L’assiette de la propriété immobilière L’assiette de la propriété immobilière est un terrain, c’est-à-dire une surface en deux dimensions, qui peut être délimitée horizontalement.

Le principe est donc celui de la bidimensionnalité, ce qui permet de représenter les propriétés immobilières sur un plan. Ainsi, le cadastre représente-t-il les propriétés immobilières d’une commune sur un plan en deux dimensions.

Cette parcelle est également appelée « terrain d’assiette », étant entendu que les droits sur ce dernier déterminent les droits sur les constructions et les plantations.

Ainsi, à propos d’un immeuble collectif soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, on peut remarquer que le sol, partie commune, est indivis entre les différents copropriétaires.

En matière de publicité foncière, un document important permet alors de connaître plus précisément l’assiette des droits de chaque copropriétaire: l’état descriptif de division, qui permet d’identifier les différents locaux au sein d’un même bâtiment. La délimitation du terrain d’assiette est alors extrêmement importante.

Des litiges peuvent s’élever entre des propriétaires voisins relativement à la limite séparant deux terrains.

Une action en bornage permettra alors de fixer cette limite.

L’article 646 du Code civil dispose ainsi que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ». Lorsque les limites sont connues, elles peuvent être matérialisées par une clôture. L’article 647 permet à tout propriétaire de clore son héritage. B.

L’étendue de la propriété immobilière Une fois connues les limites horizontales de la propriété immobilière, son étendue verticale semble moins compliquée: le propriétaire est donc propriétaire de tout ce qui se trouve au-dessus et en dessous.

La terre étant ronde, on peut donc imaginer que chacun est propriétaire d’une sorte de cône partant du centre de la terre pour aller vers les confins de l’atmosphère terrestre. La propriété du dessus permettra alors au propriétaire du terrain d’acquérir, par accession, toutes les constructions et plantations faites sur son terrain.

Cela justifie que toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain sont présumés faits par le propriétaire (art.

553).

De la même manière, ce principe justifie que le propriétaire puisse conserver la propriété de constructions, plantations et ouvrages faits avec des matériaux ne lui appartenant pas (art.

554) et qu’il puisse conserver les constructions faites par un tiers (art.

555). Corrélativement, le propriétaire du sol pourra s’opposer à tout empiétement audessus de son terrain.

Il pourra, en particulier, exiger de son voisin qu’il.... »