Commentaire arrêt du 23 janvier 2002 (droit)

« Commentaire arrêt du 23 janvier 2002 (droit) L'article 517 dispose que « Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent ».

Dans cet arrêt rendu par latroisième chambre civil de la Cour de Cassation le 23 janvier 2002, il est question de la qualification des convecteurs électriques attaché à un immeuble.

Immeubled'abord détenu par la SCI Vauroger qui, de part l'intervention d'un liquidateur judiciaire Mr X a était vendu aux consorts B.

et W.

par acte du 17 mai 1995 spécifiantque le transfert de propriété et l'entrée en jouissance étaient fixé au 1er avril 1994.

Cependant, Mr Y a occupé ce dit immeuble jusqu'au 31 mars 1995.

A la suite decette vente, les acquéreurs ont assigné Mr X pour « détérioration des lieux consécutive au retrait des convecteurs électeurs ».

Le défendeur Mr X, a appelé Mr Y engarantie de la condamnation prononcée et a formé un appel.

L'arrêt rendu par la Cour d'Appel de Paris du 1er juin 1999 a retenu que le retrait des convecteursélectriques au départ de Mr Y qui existaient dans toutes les pièces de la maison avait entrainé l'arrachage de fils électriques et que ces convecteurs constituaient desimmeubles par natures.

Suite à cette décision, un pourvoi en Cassation a été formé et déclare qu' « en qualifiant d'immeuble par nature les convecteurs électriques,sans rechercher si ces appareils (…) étaient indissociablement liés à l'immeuble et ne pouvaient être enlevés sans porter atteinte à son intégrité, la cour d'appel n'a pasdonné de base légale à sa décisions de ce chef.

» Il est donc important de se questionner sur la qualification juridique de ces biens et donc de voir la portée du retraitdes convecteurs électriques sur l'intégrité de l'immeuble.

Nous nous intéresserons donc à la qualification des convecteurs électriques (I), qualification qui détermineral'atteinte ou non à l'intégrité dudit immeuble(II). I.

La qualification des convecteurs électriques La summa divisio en matière des biens et celle des biens meubles et des biens immeubles.

Il est donc nécessaire de voir la qualification des convecteurs électriquesqu'à présenter la Cour d'appel (A) et la nécessaire intervention du juge pour avoir une solution juridiquement juste (B). A.

La qualification d'immeuble par nature par la Cour d'appel La Cour d'appel de Paris a retenu que le retrait des convecteurs électriques qui existaient dans toutes les pièces de la maison constituait des immeubles par nature.L'immeuble par nature est définit dans le Code Civil aux articles 518 et 519.

Ils sont déterminés en fonction du critère physique, propriété des biens qui sont attachésau sol.

Les immeubles sont donc les fonds : sol, terre, puits, les bâtiments incorporés au sol.

Quand il n'y a pas de fondations, les bâtiments ne sont pas immeubles.

Laquestion de l'immeuble par nature a longtemps posé problème dans la jurisprudence.

Depuis l'arrêt de la Cour de Cassation du 19 mars 1963 où la notiond'immobilisation par affectation semblait enfin pouvoir être envisagé.

Puis depuis plusieurs années la question des immeubles par nature c'est intéressé aux serres.Ainsi depuis le 9 juin 2004, la chambre commerciale de la Cour de cassation considère qu'une Cour d'appel décideque des serres constituent des immeubles parnature, en relevant que leurs fixations sont assurées par des baies de béton, assimilables à des fondations et garantissant leurs immobilités.

Les immeubles par naturesont aussi des végétations enracinées dans le sol. B.

La nécessité de recherche des juges du fond concernant la qualification Il peut être demandé si les convecteurs électriques peuvent être soit des immeubles par destination soit des immeubles par nature.

En effet, les convecteurs pourraientêtre considérés comme des immeubles par destination puisque pour ces biens on fait prévaloir des considérations relatives à l'utilité des biens sur des éléments ducritère physique, et des choses qui par nature seraient mobilières vont être déterminées par la loi comme ayant une nature immobilière, pour renforcer l'utilité dufonds de l'immeuble par rapport auquel ces choses sont accessoires.

Ainsi si différent bien peuvent être considéré comme immeuble par destination.

Il est nécessairede rappeler que les convecteurs électriques sont présents dans chaque pièce de l'immeuble et qu'ils sont nécessairement reliés aux circuits électriques.

Il est nécessairede distinguer si le retrait de ces biens entrave l'intégrité de l'immeuble qui un des critères primordiaux pour la qualification d'un immeuble par nature.

Le problèmereproché dans l'arrêt attaqué et que la Cour d'appel s'est intéressé beaucoup plus à « l'arrachage des fils » ou que les convecteurs soit « nécessairement reliés au circuitélectrique » qu'aux convecteurs en eux même.

La Cour d'appel a donc ici omis de s'intéresser au réel problème qui était pour les nouveaux acquéreurs le retrait desconvecteurs qui faisaient, pour eux, parti intégrante de l'immeuble et que c'était une des raisons pour lesquels l'immeuble était acheté.

Les juges du fond ont donc unrôle important dans la qualification de ces biens qui peuvent poser problème et être source de discorde comme dans l'affaire présenté ici.

C'est à eux que reviennent lacharge de qualifier les biens qui concernent les affaires qui leurs sont présentés.

Ainsi c'est à partir de cette qualification que les juges pourront aboutir à une solutionjuridique juste. De plus il est nécessaire de distinguer si le retrait de ces biens entrave l'intégrité de l'immeuble qui un des critères primordiaux pour la qualification d'un immeublepar nature. II.

La nécessaire indissociabilité des biens et intégrité de l'immeuble A.

L'intégrité des immeubles par nature Le droit indique qu'aux bâtiments, doivent être assimilés les objets qui s'y unissent ou s'y incorporent d'une manière durable et habituelle.

Les critères retenus sontl'intensité de l'incorporation du bien et son caractère durable.

La Cour de cassation a toute fois rejeté la thèse de l'incorporation indissociable pour établir un bienimmeuble par incorporation.

Un bien peut donc être immeuble par nature, même s'il peut être enlevé sans détérioration, mais il doit présenter un caractère durable ethabituel.

Concernant les ventes immobilières, il est certains que les acquéreurs doivent connaitre avec exactitude tout ce qui est associé à l'immeuble et cesacquéreurs peuvent revendiquer des biens qui ont été dissociés de l'immeuble.

Concernant l'arrêt rendu il est très important de noter que les convecteurs électriquesqui étaient placés dans chaque pièce de l'immeuble et donc chauffer l'immeuble dans son intégralité sont généralement présenté comme totalement intégré àl'immeuble et qui avant qu'il ne soit enlevé par Mr Y disposé d'un caractère durable puisqu'ils ont été posé en vu d'un confort durable.

Cependant dans les moyensprésentés par la Cour d'appel il n'était aucunement question de s'intéresser à l'intégrité de l'immeuble.

Ainsi en retirant les convecteurs électriques, Mr Y, a dénaturéle bien qui était acheté par les acquéreurs et donc ils leurs semblaient important de revendiquer ces convecteurs électriques car pour eux ils faisaient parti intégrantede l'immeuble et en leur absence l'immeuble acheté était dénaturé.

L'intégrité de l'immeuble étant un critère indispensable a sa qualification, il est égalementimportant de s'intéressé à l'indissociabilité des deux biens présenté ici. B.

Indissociabilité entre immeuble et immeuble par nature Dans sa décision du 23 janvier 2002 présenté ici, la Cour de cassation met l'accent sur le fait que la Cour d'appel ne s'était pas interroger sur le fait que lesconvecteurs électriques étaient indissociablement liés à l'immeuble.

Comme vu précédemment, le fait de retirer des biens qui dénaturerait l'immeuble nuirait à sonintégrité.

De ce fait, il est important de voir si les immeubles lorsqu'ils sont immeuble par nature sont indissociable de l'immeuble auquel il appartient.

Le fait d'êtreindissociable est le fait que l'immeuble par nature ne peut être séparé de l'immeuble auquel il appartient.

On pourra rapprocher cette notion à celle de l'accessoirepuisqu'en effet l'immeuble par nature comme l'accessoire suit le même régime juridique que l'immeuble auquel il appartient comme l'accessoire à son principal.

Lelien indissociable de l'immeuble par nature à son immeuble nous est ici très bien présenté.

Mais la Cour d'appel n'a pas relevé l'importance de ce lien et c'est la Courde Cassation qui nous le rappelle et qui donc casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris, mais seulement en qu'il condamne le liquidateur Mr X aupaiement du remplacement des convecteurs.

Ainsi la Cour de Cassation remet les parti dans l'était où elles se trouvaient avant.

L'arrêt qui nous est donc ici présentéfait donc jurisprudence en la matière.. »