Arrêt « maison de la poésie » du 31 octobre 2012

« Arrêt « maison de la poésie » du 31 octobre 2012 : L'arrêt rendu par la Cour de cassation le 31 octobre 2012 (n° 11-16.304) oppose la société « Maison de la poésie » à la société des auteurs et compositeurs dramatiques (SACD) portant sur la qualification d'un droit réel de jouissance spéciale en matière de droit des biens. La fondation La Maison de Poésie a vendu un hôtel particulier à la Société des auteurs et compositeurs dramatiques (SACD) par acte notarié des 7 avril et 30 juin 1932.

L'acte de vente excluait expressément la jouissance ou l'occupation par la Maison de Poésie des locaux où elle était installée.

L'acte prévoyait qu'en cas de besoin, la SACD pourrait demander à disposer de ces locaux, mais devait alors mettre à disposition de la Maison de Poésie des locaux de remplacement, qu'elle occuperait gratuitement pendant toute la durée de son existence.

En 2007, la SACD a assigné La Maison de Poésie en expulsion et en paiement d'une indemnité pour occupation sans droit ni titre. En première instance, puis devant la Cour d'appel de Paris (arrêt du 10 février 2011), la SACD a obtenu gain de cause.

La Cour d'appel a jugé que le droit concédé à La Maison de Poésie était un droit d'usage et d'habitation qui ne pouvait excéder une durée de 30 ans pour une personne morale, et était donc expiré.

L’association « Maison de la poésie » c’est alors pourvu en cassation pour obtenir la confirmation de ses droits sur les locaux et conteste la a remis en cause de son occupation. La Maison de Poésie faisait grief à l'arrêt de la Cour d'appel d'avoir jugé que le droit consenti était un droit d'usage et d'habitation, affirmant que les parties avaient convenu d'un droit réel perpétuel.

La Maison de Poésie soutenait que le droit qui lui avait été concédé constituait un droit réel de jouissance spéciale et non un simple droit d'usage et d'habitation. La Maison de Poésie reprochait à l'arrêt d'avoir jugé qu'elle occupait les locaux sans droit ni titre, violant ainsi le principe de sécurité juridique et les attentes légitimes des parties. La cour de cassation ce pose alors la question suivante : Un propriétaire peut-il créer, en faveur d'un tiers, un droit réel de jouissance spécial sur son bien de façon perpétuelle sans contrevenir à la notion d'ordre public ? La cour répond par l’affirmatif.

La Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt de la Cour d'appel dans toutes ses dispositions.

En effet, la Cour de cassation a estimé que la Cour d'appel avait mal interprété les termes de l'acte de vente.

Les parties avaient convenu que La Maison de Poésie bénéficierait d'un droit de jouissance des locaux pour toute la durée de son existence.

La Cour d'appel, en jugeant que ce droit d'usage était limité à 30 ans, n'avait pas respecté la volonté des parties qui avaient voulu constituer un droit réel de jouissance spéciale au profit de La Maison de Poésie.

La cour d’appel a violé les articles 544 et 1134 du code civil.

Elle a renvoyé l'affaire devant une autre formation de la Cour d'appel de Paris pour réexamen, en considérant que La Maison de Poésie bénéficiait d'un droit réel conférant une jouissance spéciale des locaux et non d'un simple droit d'usage limité à 30 ans. I. La création effective d'un droit réel de jouissance spéciale (DRJS) avec un tiers A.

La notion de DRJS : une construction prétorienne Le droit réel de jouissance spéciale (DRJS) est une notion qui trouve ses racines dans une construction prétorienne, c'est-à-dire qu'elle a été élaborée par la jurisprudence, plutôt que par une codification explicite.

Cette notion s’est progressivement imposée dans le paysage juridique français, permettant de reconnaître des droits réels qui ne s'inscrivent pas dans le cadre traditionnel des droits réels classiques tels que la propriété ou l'usufruit. L'arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2012, dit "Maison de la Poésie", illustre parfaitement cette construction prétorienne.

Dans cette affaire, la Cour a été amenée à se prononcer sur la possibilité pour un propriétaire de créer, en faveur d'un tiers, un droit réel de jouissance spéciale sur son bien.

La décision de la Cour a ouvert la voie à la reconnaissance de droits réels qui ne sont pas seulement attachés à la propriété au sens strict, mais qui permettent également d’envisager des situations où un tiers peut jouir d’un bien de manière spéciale, sous certaines conditions. La Cour a souligné que la création d’un DRJS repose essentiellement sur la volonté des parties, affirmant que le propriétaire peut, par un acte unilatéral ou contractuel, accorder à un tiers un droit d’usage ou de jouissance sur son bien, à condition que cette création ne contrevienne pas à l'ordre public.

Ce faisant, l'arrêt a confirmé que le DRJS n'est pas un droit préexistant dans le code civil, mais une innovation jurisprudentielle qui répond à des réalités contemporaines de l'utilisation des biens. B.

L'acceptation de la création d'un DRJS sous condition de la volonté des parties La notion de droit réel de jouissance spéciale (DRJS) repose fondamentalement sur la volonté des parties, ce qui témoigne d'une approche contractuelle dans la création de tels droits. L'arrêt de la Cour de cassation de 2012, intitulé "Maison de la Poésie", illustre cette dynamique en soulignant que la création d'un DRJS nécessite un consentement explicite entre le propriétaire et le tiers bénéficiaire. Dans cette affaire, la Cour a affirmé que le propriétaire est libre de consentir à la création d'un droit réel en faveur d'un tiers, tant que cette décision découle d'une volonté manifeste des parties.

Cela implique que la création d'un DRJS ne peut être envisagée comme un acte unilatéral.

Au contraire, elle doit s'inscrire dans le cadre d'un accord qui définit les contours et les modalités de ce droit. Cette liberté contractuelle, cependant, n’est pas sans conséquences.

Elle exige que les parties définissent clairement les droits et obligations qui en découlent.

En effet, la précision des termes de l'accord est essentielle pour éviter les litiges futurs.

L'arrêt "Maison de la Poésie" illustre cette nécessité en montrant que des ambiguïtés dans l'intention.... »